[경매 시리즈] 등기부등본 분석 하는 법 (권리분석)

부동산에 대해 알기 위한 기초 중의 기초, 등기부 등본

경매 컨텐츠를 시작하면서, 아무래도 가장 처음부터 봐야할 부분이 바로 용어겠죠.

바로 처음 마주하게 되는 서류인 등기부등본에 관련한 이야기를 꺼내지 않을 수가 없습니다. 이 문서로부터 권리 분석이 시작되고, 내가 얼마를 투자해서 얼마까지 수익을 예측해 볼 수 있는지 가장 기초자료가 되는 것이죠. 보는 방법만 익숙해 진다면, 충분히 짧은 시간만에 간단하게 분석이 가능합니다. 

 

 

등기부 등본은 해당 부동산에 대한 권리 관계를 적어두는 문서입니다. 그래서 권리분석이라고 흔히 말합니다.

 

경매마당 사이트에서 한번 예시 문건으로 알아 보겠습니다.

 해당 사이트는 아래 이전글을 참고하시면 간단하게 설명되어 있습니다.

2022.10.28 - [소득 만들기/부동산 경매] - 부동산 경매 사이트 추천 (인천 빌라 소액 투자)

부동산 경매 사이트 추천 (인천 빌라 소액 투자)

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실제 문서와는 당연히 다르겠지만, 이제 여러분이 보시는 여러 경매 정보 사이트는 거의 이런 형식으로 적혀 있습니다.

 

이 부동산이 언제 처음 등기가 되었고,  어떤 사유로 인하여 경매개시까지 왔는지 확인 할 수 있습니다. 

가장 중요한 부분은 역시 [권리] 라고 되어있는 부분인데, 경매가 진행되면서 그 전에 있는 다른 근저당이나 다른 채권들이 소멸되는 것을 정확히 확인하고 경매를 진행해야 합니다. 

 

말소기준권리 (가장 먼저 설정되어 우선 순위가 있는 권리)를 확인해야하는데요, 매각물건명세서에 좀 더 확실하게 설명되어 있습니다. 

해당 문서에서 해당 권리보다 더 일찍 설정된 등기는 인수되고, 늦게 설정되면 소멸됩니다. 

 

*다른 근저당이나 나올 수 있는 경우의 수에 대한 상세 설명은 따로 포스팅을 진행하겠습니다.

 

만약에 권리가 소멸되지 않을 경우에는 낙찰 될경우 그 채권등 모두가 본인한테 오기 떄문에 꼭 무조건 모두 소멸되는 것을 확인해야합니다.

 

그 다음은 이제 현재 거주하는 사람의 현황입니다. 여기도 우측의 대항/인수 등 확인을 해야하는데요, 결론적으로 말씀드리면 이 물건은 진행을 하지 말아야 합니다. 최저가가 6천만원으로 나온 물건인데, 거주자가 현재 대항력이 있고, 보증금 잔액을 인수한다고 되어있습니다.

 

말소기준권리보다 전입/확정일자가 이전일 경우에는 임차인이 대항력을 가지게 되며 낙찰되는 즉시 보증금이 인수 됩니다. 
*보증금이 생기는게 아니고 임차인이 달라고 하면 줘야하는... 빚이죠

*여기서 배당신청을 한 임차인이라면 배당을 통해 일단 변제를 받고, 남은 금액만 인수합니다.

 

말소기준권리보다 전입/확정일자가 이후일 경우에는 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수를 받지 않습니다. 

*가끔 유튜브에 보면 낙찰받아서 가보면 집 안에 완전 난리 나있고 쓰레기 다 버리고 나가고.. 이런 경우가 보통 이렇습니다.

*하지만 그렇다고 대항력 가진 임차인이 절대 좋은게 아닙니다! 

 

그렇다면 내가 물건을 가져온다고 해도 세입자의 보증금을 제가 물어줘야 한다는 말이기 때문에, 대항/인수 부분도 꼭 확인해서 깨끗한 물건으로 경매를 알아 보는게 좋습니다. 

 

이번에는 간단하게 등기부 등본에 대해 확인해봤습니다.

다음에는 좀 더 자세한 용어 등에 대해서 확인해 보겠습니다.